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Die Grundstückswertverordnung und ihre Bedeutung für die Grunderwerbsteuer

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Nicht nur der Kaufpreis entscheidet

Bei der Berechnung der Grunderwerbsteuer (GrESt) ist normalerweise der Wert der Gegenleistung, wie beispielsweise der Kaufpreis, von entscheidender Bedeutung. Dennoch spielt der sogenannte Grundstückswert eine wichtige Rolle als Mindestbemessungsgrundlage. Dies ist insbesondere in Fällen von großer Relevanz, in denen der Grundstückswert als Grundlage für bestimmte Transaktionen, wie unentgeltliche Übertragungen oder Umgründungen, herangezogen wird

Ermittlung des Gründstückswerts

Die Grundstückswertverordnung regelt die Ermittlung des Grundstückswertes. Hierbei kommen grundsätzlich zwei Methoden zur Anwendung: 

  1. Das Pauschalwertmodell, das eine Kombination aus Grund- und/oder Gebäudewert verwendet
  2. Ermittlung anhand eines geeigneten Immobilienpreisspiegels

Bis zum Herbst 2019 sah die Grundstückswertverordnung keine spezifischen Bestimmungen für Transaktionen mit Baurechten vor, wie beispielsweise die Einräumung oder Übertragung eines Baurechts oder Grundstücke, die mit Baurechten belastet sind. Doch dies änderte sich durch eine Novellierung der Verordnung im Herbst 2019.

Ein Baurecht ist ein zivilrechtliches Recht, das dem Eigentümer ermöglicht, auf oder unter der Bodenfläche eines fremden Grundstücks ein Bauwerk zu errichten. Dieses Recht ist veräußerlich, vererbbar und ermöglicht dem Bauberechtigten, das Grundstück ohne den Kaufpreis für die Liegenschaft zu erwerben und stattdessen lediglich den Bauzins zu entrichten.

 

Bestimmung Grundstückswertverordnung

Die Grundstückswertverordnung legt für die Ermittlung des Grundstückswertes eines Baurechts und eines damit belasteten Grundstücks folgende Regelungen fest (der Gebäudewert als zweite Komponente des Grundstückswertes unterliegt keinen speziellen Vorschriften).

Wenn die Laufzeit des Baurechts zum Zeitpunkt des Steuerschuldentstehens noch 50 Jahre oder mehr beträgt, wird der Grundwert des Baurechts auf den Grundwert des unbebauten Grundstücks gesetzt, und der Wert des belasteten Grundstücks beträgt null.

 

Falls die Laufzeit des Baurechts zum Zeitpunkt des Steuerschuldentstehens weniger als 50 Jahre beträgt, wird der Grundwert des Baurechts jährlich um 2% des Grundwertes des unbebauten Grundstücks für jedes volle Jahr der restlichen Laufzeit erhöht. Der Grundwert des belasteten Grundstücks ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Grundwert des unbelasteten Grundstücks und dem Grundwert für das Baurecht. In dieser Variante verringert sich der dem Baurecht zuzuordnende Grundwert linear um 2% pro vollem Jahr der verbleibenden Laufzeit des Baurechts, während sich der Grundwert des belasteten Grundstücks jährlich um 2% erhöht. In beiden Fällen muss die Summe aus dem Grundwert des Baurechts und dem Grundwert des belasteten Grundstücks dem Grundwert des unbelasteten Grundstücks entsprechen.

 

Vor der Novellierung der Grundstückswertverordnung war die Grunderwerbsteuer bei der Begründung oder Übertragung eines Baurechts auf das 18-fache des Jahreswerts der Baurechtszinsverpflichtung begrenzt. 

#Fazit

Aufgrund der Änderungen in der Verordnung kann dies nun zu einer erhöhten Grunderwerbsteuer führen. Eine mögliche Lösung besteht darin, den Bodenwertanteil des Baurechts durch ein Sachverständigengutachten nachzuweisen, was die dritte Methode zur Ermittlung des Grundstückswertes darstellt, neben der Anwendung des Pauschalwertmodells und der Ableitung aus einem geeigneten Immobilienpreisspiegel.n.

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