Die Grundstückswertverordnung legt für die Ermittlung des Grundstückswertes eines Baurechts und eines damit belasteten Grundstücks folgende Regelungen fest (der Gebäudewert als zweite Komponente des Grundstückswertes unterliegt keinen speziellen Vorschriften).

Wenn die Laufzeit des Baurechts zum Zeitpunkt des Steuerschuldentstehens noch 50 Jahre oder mehr beträgt, wird der Grundwert des Baurechts auf den Grundwert des unbebauten Grundstücks gesetzt, und der Wert des belasteten Grundstücks beträgt null.

Falls die Laufzeit des Baurechts zum Zeitpunkt des Steuerschuldentstehens weniger als 50 Jahre beträgt, wird der Grundwert des Baurechts jährlich um 2% des Grundwertes des unbebauten Grundstücks für jedes volle Jahr der restlichen Laufzeit erhöht. Der Grundwert des belasteten Grundstücks ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Grundwert des unbelasteten Grundstücks und dem Grundwert für das Baurecht. In dieser Variante verringert sich der dem Baurecht zuzuordnende Grundwert linear um 2% pro vollem Jahr der verbleibenden Laufzeit des Baurechts, während sich der Grundwert des belasteten Grundstücks jährlich um 2% erhöht. In beiden Fällen muss die Summe aus dem Grundwert des Baurechts und dem Grundwert des belasteten Grundstücks dem Grundwert des unbelasteten Grundstücks entsprechen.

Vor der Novellierung der Grundstückswertverordnung war die Grunderwerbsteuer bei der Begründung oder Übertragung eines Baurechts auf das 18-fache des Jahreswerts der Baurechtszinsverpflichtung begrenzt. 

#Fazit

Aufgrund der Änderungen in der Verordnung kann dies nun zu einer erhöhten Grunderwerbsteuer führen. Eine mögliche Lösung besteht darin, den Bodenwertanteil des Baurechts durch ein Sachverständigengutachten nachzuweisen, was die dritte Methode zur Ermittlung des Grundstückswertes darstellt, neben der Anwendung des Pauschalwertmodells und der Ableitung aus einem geeigneten Immobilienpreisspiegel.n.